Heizungsgesetz-Reform 2026: Was sich ändert — Risikoanalyse für Eigentümer

Von dumpro Fachredaktion · Geprüfter Messdienstleister · Zuletzt aktualisiert: 7. April 2026

Am 24. Februar 2026 hat die Bundesregierung die Eckpunkte für eine grundlegende Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) vorgestellt. Das bisherige „Heizungsgesetz“, das 2023 für massive politische Kontroversen gesorgt hat, wird abgeschafft und durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ersetzt. Der Kabinettsentwurf soll vor Ostern 2026 beschlossen werden, der Bundestag will das Verfahren bis zum 1. Juli 2026 abschließen — auch weil die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) bis zum 29. Mai 2026 in deutsches Recht umgesetzt sein muss.

Für Hausverwaltungen, WEGs und Immobilieneigentümer stellt sich die Frage: Was ändert sich konkret? Und was bedeutet das für die Heizkosten, die Messtechnik und die langfristige Planung? In diesem Beitrag ordnen wir die wichtigsten Änderungen ein — mit einer ehrlichen Bewertung, was positiv ist und wo Risiken lauern.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick

Die Reform streicht die umstrittenen Paragrafen 71 bis 71p sowie Paragraf 72 des bisherigen GEG komplett. Damit fallen drei zentrale Regelungen weg:

Was entfällt

65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht: Beim Einbau einer neuen Heizung mussten bisher mindestens 65 % der Wärme aus erneuerbaren Energien stammen. Diese Vorgabe wird komplett gestrichen.
Kopplung an kommunale Wärmeplanung: Die Pflicht, sich an den lokalen Wärmeplan zu halten, entfällt. Eigentümer müssen nicht mehr auf den Beschluss ihrer Kommune warten.
Betriebsverbot für Altanlagen: Gas- und Ölheizungen über 30 Jahre, die nicht auf Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik basieren, dürfen weiterhin betrieben werden.

Was neu kommt

Technologieoffenheit: Beim Heizungstausch sind künftig wieder alle Heizungsarten erlaubt — auch neue Gas- und Ölkessel.
Bio-Treppe ab 2029: Neue Heizungen müssen ab 2029 einen steigenden Anteil CO₂-neutraler Brennstoffe verwenden. Start bei 10 %, stufenweise Erhöhung in drei Schritten bis 2040. Für den Bio-Anteil entfällt der CO₂-Preis.
Grüngas-Quote ab 2028: Eine Beimischungspflicht für Bio-Brennstoffe bei Gas und Heizöl. Beginnt moderat unter 1 % und steigt graduell an. Gilt nur für Privatverbraucher.
Förderung bis 2029 gesichert: Die BEG-Förderung (Bundesförderung für effiziente Gebäude) wird mindestens bis 2029 fortgesetzt.

Risikoanalyse: Was ist gut, was ist problematisch?

Die Reform wird in der Öffentlichkeit als „Befreiung“ dargestellt. Das ist sie in Teilen auch — aber nicht ohne Nebenwirkungen. Eine differenzierte Einordnung:

Was positiv ist

1. Planungssicherheit für Eigentümer

Das bisherige GEG war für viele Eigentümer ein Unsicherheitsfaktor: Welche Heizung darf ich noch einbauen? Muss ich auf die kommunale Wärmeplanung warten? Diese Blockade löst sich. Wer jetzt eine Heizung tauschen muss — etwa weil der Kessel defekt ist — kann frei entscheiden, ohne auf bürokratische Prozesse zu warten.

2. Keine Zwangssanierung im Bestand

Das Betriebsverbot für alte Heizungen entfällt. Bestehende Anlagen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Für Eigentümer mit funktionierender, gut gewarteter Heizung bedeutet das: kein erzwungener Austausch auf die Schnelle.

3. Förderung bleibt erhalten

Wer freiwillig auf Wärmepumpe, Pellets oder Solarthermie umsteigt, kann weiterhin BEG-Fördermittel beantragen. Bis zu 70 % Zuschuss (Grundförderung + Klimabonus + Einkommensbonus) sind möglich. Das macht erneuerbare Heizsysteme finanziell attraktiv — auch ohne Pflicht.

Wo Risiken lauern

1. Steigende Heizkosten trotz „Freiheit“

Die Technologieoffenheit klingt gut, aber sie schützt nicht vor steigenden Kosten. Der CO₂-Preis steigt planmäßig weiter: 2026 liegt er bei 55 €/Tonne, bis 2027 bei 65 €/Tonne. Wer jetzt eine neue Gasheizung einbaut, spart sich die höhere Anfangsinvestition einer Wärmepumpe — zahlt dafür aber über die nächsten 15–20 Jahre steigende CO₂-Abgaben. Laut Umweltbundesamt (Emissionsberichterstattung 2024) entfielen rund 15 % der deutschen CO₂-Emissionen auf den Gebäudesektor — ein Grund, warum der CO₂-Preis politisch weiter angehoben wird. Für Vermieter kommt die CO₂-Kostenaufteilung nach dem CO2KostAufG hinzu: Je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes, desto höher der Vermieteranteil.

2. Bio-Treppe: Verfügbarkeit und Kosten unklar

Ab 2029 müssen neue Heizungen einen wachsenden Anteil CO₂-neutraler Brennstoffe nutzen — Biomethan, grünes Heizöl oder synthetische E-Fuels. Das Problem: Diese Brennstoffe sind heute kaum verfügbar und deutlich teurer als fossile Alternativen. Biomethan kostet aktuell das Dreifache von Erdgas. Ob die Produktion bis 2029 ausreichend skaliert, ist fraglich. Eigentümer, die jetzt eine neue Gasheizung einbauen, setzen darauf, dass Bio-Brennstoffe in drei Jahren bezahlbar verfügbar sind — ein Wettrisiko.

3. Grüngas-Quote erhöht Gaspreis für alle

Die ab 2028 geplante Beimischungspflicht für grünes Gas gilt für alle Privatkunden — auch für bestehende Heizungen. Auch wenn die Quote bei unter 1 % startet: Die Kosten werden auf den Gaspreis umgelegt. Für Vermieter und WEGs mit vielen Einheiten kann sich das in der Heizkostenabrechnung summieren.

4. Wertminderung bei fossilen Heizungen

Am Immobilienmarkt zeichnet sich ein klarer Trend ab: Gebäude mit schlechter Energiebilanz verlieren an Wert. Banken berücksichtigen die Energieeffizienz zunehmend bei der Kreditvergabe. Wer jetzt eine fossile Heizung einbaut, löst zwar das kurzfristige Problem — schafft aber möglicherweise einen langfristigen Wertnachteil für die Immobilie.

Was bedeutet das für die Heizkostenabrechnung?

Unabhängig davon, welche Heizung eingebaut wird: Die Heizkostenverordnung (HKVO) gilt weiterhin. Die Pflicht zur verbrauchsgerechten Abrechnung, zur Fernablesung ab 2027 und zur monatlichen Verbrauchsinformation bleibt bestehen.

Allerdings wird die Abrechnung durch die Reform komplexer:

CO₂-Kostenaufteilung: Die Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter nach dem 10-Stufen-Modell bleibt Pflicht. Mit der Bio-Treppe wird die Berechnung der tatsächlichen CO₂-Emissionen je Gebäude aufwendiger, weil Biomethan-Anteile herausgerechnet werden müssen.
Brennstoffmix in der Abrechnung: Wenn Gasversorger grüne Anteile beimischen, muss das in der Heizkostenabrechnung korrekt abgebildet werden. Die Abgrenzung zwischen fossilem und grünem Anteil ist abrechnungstechnisch anspruchsvoll.
Fernablesung bleibt Pflicht: Die GEG-Reform ändert nichts an der HKVO. Alle Messgeräte müssen bis zum 1. Januar 2027 fernablesbar sein — unabhängig von der Art der Heizung.

Unsere Empfehlung: Nüchtern kalkulieren, nicht ideologisch entscheiden

Die Reform gibt Eigentümern mehr Handlungsspielraum — das ist grundsätzlich positiv. Aber „alles ist erlaubt“ bedeutet nicht „alles ist gleich klug“. Unsere Empfehlung für Hausverwaltungen und WEGs:

Gesamtkosten über 20 Jahre rechnen: Die Anschaffungskosten sind nur ein Teil der Gleichung. Betriebskosten, CO₂-Abgaben, steigende Gaspreise durch Grüngas-Quote und mögliche Wertminderung der Immobilie gehören in die Kalkulation. Oft ist die Wärmepumpe auf 20 Jahre gerechnet günstiger als eine neue Gasheizung — trotz höherer Anfangsinvestition.
Förderung jetzt nutzen: Die BEG-Förderung ist gesichert bis 2029 — aber nicht auf Dauer garantiert. Wer den Umstieg auf erneuerbare Heizsysteme plant, sollte die aktuelle Förderlandschaft nutzen, solange sie besteht.
Fernablesung nicht vergessen: Die GEG-Reform ändert nichts an der Fernablesungspflicht ab 2027. Wer die Messtechnik noch nicht umgerüstet hat, sollte das jetzt angehen — unabhängig von der Heizungsfrage.
CO₂-Kostenaufteilung im Blick behalten: Vermieter tragen je nach Gebäudeeffizienz bis zu 95 % der CO₂-Kosten. Wer eine fossile Heizung betreibt und das Gebäude nicht saniert, zahlt langfristig drauf.

Fazit: Mehr Freiheit, mehr Eigenverantwortung

Die Heizungsgesetz-Reform schafft Erleichterung: Keine Zwangspflichten mehr, freie Wahl beim Heizungstausch, bestehende Anlagen dürfen weiterlaufen. Das ist für viele Eigentümer eine gute Nachricht.

Aber die Freiheit hat einen Preis: Wer sich für eine fossile Heizung entscheidet, muss die langfristigen Kostenrisiken kennen — steigende CO₂-Preise, Bio-Treppe, Grüngas-Quote und Wertentwicklung der Immobilie. Die Verantwortung für eine wirtschaftlich kluge Entscheidung liegt jetzt vollständig beim Eigentümer.

Was sich nicht ändert: Die Pflicht zur korrekten Heizkostenabrechnung, zur Fernablesung ab 2027 und zur CO₂-Kostenaufteilung. Dafür brauchen Sie einen zuverlässigen Messdienstleister, der die wachsende Komplexität in der Abrechnung beherrscht.

Haben Sie Fragen zur Heizkostenabrechnung oder zur Fernablesung? Fordern Sie ein unverbindliches Angebot an oder sprechen Sie direkt mit uns.

Heizungsgesetz-Reform 2026: Was sich ändert — und was das für Eigentümer bedeutet