Kommunale Wärmeplanung: Was Vermieter in Bayern jetzt wissen müssen

Von dumpro Fachredaktion · Geprüfter Messdienstleister · Zuletzt aktualisiert: 9. April 2026

Seit dem 1. Januar 2024 ist das Wärmeplanungsgesetz (WPG) in Kraft. Es verpflichtet alle Kommunen in Deutschland, eine kommunale Wärmeplanung zu erstellen — einen verbindlichen Plan, der festlegt, wie die Wärmeversorgung in jedem Stadtteil und jeder Gemeinde künftig klimaneutral organisiert werden soll. Für Vermieter, Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften hat das direkte Auswirkungen auf die Heizungswahl, die Investitionsplanung und die Betriebskostenabrechnung.

Besonders in Bayern ist die Lage angespannt: Der Freistaat liegt bei der Umsetzung weit zurück. In diesem Beitrag erklären wir, was in einem Wärmeplan steht, welche Fristen gelten, warum Bayern ein Problem hat — und was das konkret für Vermieter in der Region Ulm/Neu-Ulm, Schwaben, Günzburg und Memmingen bedeutet.

Die Fristen: Wer muss bis wann planen?

Das WPG unterscheidet nach Gemeindegröße:

Der Bund stellt für die kommunale Wärmeplanung insgesamt 500 Millionen Euro Fördermittel im Zeitraum 2024 bis 2028 bereit. Damit sollen Kommunen die Kosten für Gutachten, Datenerhebung und Beratung decken können. Trotzdem sind viele Gemeinden überfordert — vor allem in Bayern.

Bayern im Rückstand: Unter 5 % Abschlussquote

Während Bundesländer wie Baden-Württemberg, Schleswig-Holstein und Niedersachsen frühzeitig eigene Landesgesetze zur Wärmeplanung erlassen und Förderprogramme aufgelegt haben, hat Bayern das Thema lange auflaufen lassen. Das Ergebnis: Laut aktuellen Erhebungen des BBSR (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung) liegt die Abschlussquote fertiggestellter Wärmepläne in Bayern bei unter 5 Prozent.

Für Vermieter und Eigentümer in der Region bedeutet das: Der Wärmeplan, der eigentlich als Entscheidungsgrundlage für die Heizungswahl dienen soll, wird in vielen schwäbischen Gemeinden nicht rechtzeitig vorliegen. Das erzeugt Unsicherheit — gerade bei anstehenden Heizungserneuerungen.

Was steht in einem Wärmeplan?

Ein kommunaler Wärmeplan ist kein vages Strategiepapier, sondern ein konkretes, gebietsbezogenes Dokument. Er teilt das Gemeindegebiet in verschiedene Zonen ein:

Der Wärmeplan enthält außerdem eine Bestandsanalyse des aktuellen Wärmeverbrauchs, der vorhandenen Heizsysteme und der Gebäudestruktur. Genau hier kommen Verbrauchsdaten ins Spiel — und damit der Messdienstleister.

Abwarten oder investieren? Auswirkungen auf die Heizungswahl

Die kommunale Wärmeplanung ist eng mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) verknüpft. Die ursprüngliche 65-%-Erneuerbare-Pflicht des GEG war an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt: Erst wenn der Wärmeplan vorlag, griff die Pflicht. Mit der Reform zum GMG wurde diese direkte Kopplung aufgehoben — die Technologieoffenheit erlaubt jetzt wieder alle Heizungsarten.

Trotzdem bleibt die Wärmeplanung relevant:

• Bio-Treppe ab 2029: Das GMG sieht vor, dass neue Heizungen ab 2029 einen steigenden Anteil CO₂-neutraler Brennstoffe nutzen müssen. Wer in einem künftigen Wärmenetz-Gebiet liegt, kann sich den Anschluss an das Netz leisten — statt teuer in eine eigene Lösung zu investieren, die später überflüssig wird.
• Förderung bevorzugt geplante Gebiete: Die BEG-Förderung für effiziente Gebäude berücksichtigt zunehmend, ob ein Gebäude in einem Wärmenetz-Gebiet liegt. Wer sich an den Wärmeplan hält, hat bessere Förderchancen.
• Wirtschaftlichkeit: Eine Wärmepumpe rechnet sich in einem Gebiet, das langfristig auf dezentrale Lösungen setzt. In einem künftigen Fernwärmegebiet wäre die Investition dagegen fehlgeleitet.

Die Empfehlung für Vermieter: Wenn Ihre Gemeinde noch keinen Wärmeplan hat — was in Bayern häufig der Fall ist — und Ihre Heizung noch funktioniert, ist kontrolliertes Abwarten oft die klugere Strategie als eine vorschnelle Investition. Informieren Sie sich bei Ihrer Gemeindeverwaltung über den Stand der Planung. Wenn die Heizung defekt ist, lassen Sie sich individuell beraten — unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Gebietseinordnung.

Was bedeutet das für unsere Region?

Die Region Ulm/Neu-Ulm, Schwaben und das Unterallgäu ist ein gutes Beispiel für die bayerische Problematik. Während Ulm als baden-württembergische Stadt bereits seit 2024 an einem Wärmeplan arbeitet und der Entwurf voraussichtlich im Herbst 2026 vorliegt, hat Neu-Ulm auf der bayerischen Seite erst später begonnen. Beide Städte teilen sich zwar einen gemeinsamen Wirtschaftsraum, unterliegen aber unterschiedlichen Landesregelungen.

Memmingen und Günzburg fallen als Gemeinden unter 100.000 Einwohner unter die Frist 30.06.2028. Angesichts der geringen Abschlussquote in Bayern ist es allerdings fraglich, ob der Plan bis dahin steht. Für Vermieter in diesen Städten bedeutet das: Die Phase der Unsicherheit dauert länger als in vergleichbaren Gemeinden in Baden-Württemberg.

Das ist auch ein Standortnachteil für den Immobilienmarkt: Ohne klaren Wärmeplan können Eigentümer nicht fundiert entscheiden, ob sie in eine Wärmepumpe, einen Fernwärmeanschluss oder eine andere Lösung investieren sollen. Das führt zu einem Investitionsstau, der mittelfristig zu höheren Kosten führt.

Verbrauchsdaten als Entscheidungsgrundlage

Die kommunale Wärmeplanung basiert auf Daten. Um eine fundierte Bestandsanalyse durchzuführen, benötigen Kommunen und Planungsbüros:

• Wärmeverbrauchsdaten auf Gebäudeebene — genau die Daten, die bei der Heizkostenabrechnung ohnehin erhoben werden.
• Informationen zur Heizungsart: Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe — welcher Energieträger wird genutzt?
• Gebäudezustand und Energieeffizienz: Daten aus dem Energieausweis fließen direkt in die Planung ein.
• Fernablesedaten in Echtzeit: Smart Metering und Funk-Fernablesung liefern granulare Verbrauchsprofile, die für die Planung deutlich wertvoller sind als Jahresabrechnungen.

Als Messdienstleister erhebt dumpro diese Daten bereits im Rahmen der gesetzlich vorgeschriebenen Heizkostenabrechnung und der Fernablesungspflicht. Vermieter und Hausverwaltungen, die ihre Verbrauchserfassung auf dem aktuellen Stand halten, sind für die kommunale Wärmeplanung bestens vorbereitet — und können die eigenen Daten auch für fundierte Investitionsentscheidungen nutzen.

dumpro: Ihr Partner für Verbrauchserfassung und Energieberatung

Die kommunale Wärmeplanung schafft einen neuen Bedarf an präzisen Verbrauchsdaten und kompetenter Beratung. Als regionaler Messdienstleister in Neu-Ulm unterstützen wir Vermieter und Hausverwaltungen in Schwaben mit:

• Verbrauchsgerechter Abrechnung nach HKVO — die Datenbasis für jede Wärmeplanung.
• Fernablesfähiger Messtechnik — rechtzeitig vor der Pflicht ab 2027.
• Energieausweisen — als Grundlage für die Gebäudebewertung im Wärmeplan.
• CO₂-Kostenaufteilung — korrekte Berechnung und Dokumentation nach CO2KostAufG.
• Persönlicher Beratung — wir erklären, was der Wärmeplan für Ihr konkretes Gebäude bedeutet.

Fazit: Nicht warten, sondern vorbereiten

Die kommunale Wärmeplanung wird kommen — auch wenn Bayern spät dran ist. Für Vermieter und Hausverwaltungen lohnt es sich nicht, passiv abzuwarten. Stattdessen sollten Sie jetzt:

1. Den Stand Ihrer Kommune prüfen: Fragen Sie bei der Gemeindeverwaltung nach, ob und wann ein Wärmeplan vorliegen wird. Informieren Sie sich, in welchem Gebiet Ihre Immobilie voraussichtlich liegt.
2. Verbrauchsdaten aktuell halten: Moderne, fernablesbare Messtechnik liefert die Datenqualität, die für fundierte Entscheidungen nötig ist — unabhängig vom Stand der Wärmeplanung.
3. Keine vorschnellen Heizungsinvestitionen: Solange unklar ist, ob Ihr Gebiet ans Wärmenetz angeschlossen wird, ist kontrolliertes Abwarten oft sinnvoller als eine teure Einzellösung.
4. Sich beraten lassen: Ein regionaler Messdienstleister wie dumpro kennt die Situation vor Ort und kann Sie individuell beraten.

Die nächsten zwei Jahre werden entscheidend für die Wärmewende in Bayern. Wer seine Verbrauchsdaten im Griff hat und die Entwicklung in seiner Kommune verfolgt, ist bestens aufgestellt — egal, wie der Wärmeplan am Ende aussieht.

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