Trinkwasseranalyse

Alle 3 Jahre müssen Sie als Eigentümer eines vermieteten Mehrfamilienhauses mit zentraler Warmwasserbereitung die Legionellenprüfung machen lassen. § 31 TrinkwV, keine Ausnahme, sobald der Speicher- oder Durchfluss-Trinkwassererwärmer mehr als 400 Liter fasst. Wir machen das seit Jahren für Hausverwaltungen in Neu-Ulm und Umgebung, und ehrlich gesagt ist das Thema einfacher als die meisten denken — solange man einen Dienstleister hat, der den Überblick behält.

Wer ist zur Legionellenprüfung verpflichtet?

Verpflichtet ist, wer Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit an Dritte abgibt — und dazu zählt nach ständiger Verwaltungspraxis auch die Vermietung von Wohnraum. § 31 TrinkwV schreibt für solche „Großanlagen zur Trinkwassererwärmung” eine Untersuchung mindestens alle drei Jahre vor, sofern die Anlage nicht öffentlich betrieben wird — dann wäre es jährlich, etwa bei Hotels oder Pflegeeinrichtungen. Als Großanlage gilt eine Anlage mit einem Speicher- oder Durchfluss-Trinkwassererwärmer von mehr als 400 Litern oder mit mehr als 3 Litern Inhalt in mindestens einer Leitung zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle. In der Praxis betrifft das praktisch jedes Mehrfamilienhaus mit Zentralheizung und zentraler Warmwasserbereitung. Ausgenommen sind nur Ein- und Zweifamilienhäuser. Das Gesundheitsamt kann das Intervall auf bis zu drei Jahre verlängern, wenn drei aufeinanderfolgende Untersuchungen unauffällig waren — an der grundsätzlichen Pflicht ändert das aber nichts.

Wie läuft die Probenahme ab?

Unser zertifizierter Probenehmer kommt vor Ort und entnimmt an mindestens drei repräsentativen Stellen Proben: am Austritt des Trinkwassererwärmers, am Zirkulationsrücklauf kurz vor dem Wiedereintritt in den Speicher und an der vom Erwärmer am weitesten entfernten Entnahmestelle. Die Probenahme selbst folgt einem festen Protokoll und dauert für ein typisches Mehrfamilienhaus etwa 30 bis 45 Minuten. Zutritt zum Heizungskeller genügt in der Regel — einzelne Wohnungen müssen dafür meist nicht betreten werden.

Direkt im Anschluss gehen die Proben gekühlt und mit lückenloser Dokumentation an ein Labor, das nach DIN EN ISO 17025 akkreditiert ist. Das ist keine Formalie: Nur akkreditierte Labore dürfen Befunde ausstellen, die vor dem Gesundheitsamt Bestand haben. Wir arbeiten ausschließlich mit solchen Laboren, weil alles andere im Ernstfall wertlos wäre. Das Ergebnis liegt in der Regel nach 10 bis 14 Tagen vor — die Bebrütungszeit für den Legionellen-Nachweis braucht diese Zeit, das lässt sich nicht beschleunigen.

Den Probenahmestellen-Plan nach DVGW W 551 erstellen wir vorher für Sie — den braucht das Gesundheitsamt als Nachweis, dass die gewählten Stellen repräsentativ sind. Und die nächste Prüfung in 3 Jahren? Da melden wir uns. Nicht Sie.

Ab welchem Wert muss ich handeln?

Ab 100 KBE pro 100 Milliliter Trinkwasser. Das ist der technische Maßnahmenwert für Legionella spec. nach § 51 TrinkwV — seit der Novelle 2023 reicht bereits das Erreichen dieses Werts, nicht erst das Überschreiten, um handlungspflichtig zu werden. Vorher musste der Wert überschritten sein; das ist heute anders und macht die Prüfung strenger, als viele Eigentümer noch aus älteren Merkblättern kennen. Wird der Maßnahmenwert erreicht oder überschritten, sind zwei Dinge sofort fällig: die Meldung ans zuständige Gesundheitsamt — unverzüglich, nicht „demnächst” — und eine Gefährdungsanalyse nach den Empfehlungen des Umweltbundesamts (UBA).

Was passiert bei Überschreitung?

Kommt vor. Nicht oft, aber wenn, muss es schnell gehen. Die Gefährdungsanalyse zeigt, wo die Ursache liegt — meist ist die Speichertemperatur zu niedrig eingestellt (unter 60 °C begünstigt Legionellenwachstum), oder das Problem sitzt in einer Totleitung, die seit dem letzten Umbau niemand mehr auf dem Schirm hat. Wir begleiten Sie von der Ursachenklärung über die Sanierungsmaßnahme — häufig eine thermische Desinfektion oder ein Leitungsumbau — bis zur Nachprüfung, die den Erfolg der Maßnahme bestätigt und dem Gesundheitsamt vorgelegt wird.

Was kostet die Legionellenprüfung?

40 bis 80 Euro netto pro Probenahmestelle, je nach Zugänglichkeit und Laborauslastung. Für die meisten Mehrfamilienhäuser mit 3 bis 5 Probenahmestellen sind das 150 bis 350 Euro — alle 3 Jahre, nicht jährlich. Falls eine Gefährdungsanalyse nötig wird, beziffern wir diesen Posten vorab separat, statt ihn in einer Pauschale zu verstecken. Alle Kosten sind nach § 2 Nr. 2 BetrKV als Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig.

Zum Vergleich, was eine versäumte Prüfung kostet: Die Ordnungswidrigkeit nach § 72 TrinkwV in Verbindung mit § 73 Abs. 1a Infektionsschutzgesetz kann mit bis zu 25.000 Euro geahndet werden — pro Verstoß. Das steht in keinem Verhältnis zu den 150 bis 350 Euro für die reguläre Prüfung alle drei Jahre.

Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Legionellenprüfung.