Energieausweis

Beim Verkauf oder der Neuvermietung Ihrer Immobilie kommt er unweigerlich zur Sprache: der Energieausweis. Wir stellen ihn täglich aus — für Einfamilienhäuser in Neu-Ulm genauso wie für Mehrfamilienhäuser in München oder Frankfurt. Und wir bemerken immer wieder dasselbe: Viele Eigentümer wissen nicht, welche Variante sie brauchen, und viele Online-Portale klären das auch gar nicht erst.

Was ist ein Energieausweis?

Er klassifiziert die energetische Qualität Ihrer Immobilie auf einer Farbskala von A+ bis H. Pflicht. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG §§ 79–88) schreibt vor, dass der Ausweis bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung unaufgefordert vorzulegen ist — bereits in der Immobilienanzeige müssen die energetischen Kennwerte stehen (§ 87 GEG). Fehlt ein gültiger Ausweis, droht nach § 108 GEG ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Es gibt zwei Typen: den Verbrauchsausweis, der auf den realen Energieverbrauchsdaten der letzten drei Heizperioden basiert, und den Bedarfsausweis, der aus einer technischen Analyse von Gebäudehülle und Anlagentechnik entsteht. Gültigkeitsdauer in beiden Fällen: 10 Jahre.

Wir erstellen beide Varianten — und wir beraten Sie vorher ehrlich, welche für Ihre Situation die richtige ist. Das klingt selbstverständlich, ist es aber nicht immer.

Wann brauche ich einen Energieausweis?

Immer dann, wenn Sie verkaufen, neu vermieten oder verpachten. Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, nicht erst beim Notartermin. Ausnahmen gibt es für denkmalgeschützte Gebäude, Gebäude unter 50 m² Nutzfläche sowie bestimmte Sonderbauten wie Kirchen oder landwirtschaftliche Betriebsgebäude.

Ein praktisches Beispiel aus unserem Alltag: Ein Vermieter aus dem Raum Ulm möchte im Mai eine Drei-Zimmer-Wohnung in einem Haus von 1968 neu vermieten. Die erste Anfrage kommt schon Anfang April. Der Verbrauchsausweis — die günstigere Variante — kostet bei uns pauschal ab 79 Euro und ist in der Regel innerhalb von 3 bis 5 Werktagen fertig, sobald uns die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre vorliegen.

Bei umfangreichen energetischen Sanierungen empfehlen wir die vorzeitige Neuausstellung. Ein frisch saniertes Gebäude mit Wärmepumpe und neuer Dämmung verdient eine bessere Energieklasse — das wirkt sich direkt auf den Vermietungserfolg aus.

Welche Vorlage- und Übergabefristen schreibt das GEG vor?

Das GEG unterscheidet vier Zeitpunkte, an denen der Ausweis vorliegen muss, und für jeden gilt eine eigene Frist. Bei einer Besichtigung müssen Verkäufer oder Makler den Ausweis spätestens dann vorlegen oder gut sichtbar aushängen bzw. auslegen (§ 80 Abs. 4 GEG). Findet keine Besichtigung statt, muss der Ausweis unverzüglich vorgelegt werden — spätestens, wenn der Interessent danach fragt. Nach Vertragsabschluss ist der Ausweis unverzüglich zu übergeben: Der Verkäufer händigt ihn dem Käufer aus, bei einer Vermietung gilt dieselbe Pflicht gegenüber dem neuen Mieter (§ 80 Abs. 1 und Abs. 4 GEG). Bei einem Neubau schließlich muss der Eigentümer sicherstellen, dass der Ausweis unverzüglich nach Fertigstellung ausgestellt und ihm übergeben wird.

„Unverzüglich” heißt im Rechtssinn: ohne schuldhaftes Zögern, nicht sofort auf die Minute — aber eben auch nicht erst auf Nachfrage beim dritten Besichtigungstermin. Genau an dieser Stelle passieren die meisten Fristversäumnisse, die wir in der Praxis sehen.

Was ist der Unterschied zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis?

Der Verbrauchsausweis bildet das reale Nutzerverhalten ab. Wer sparsam heizt, kommt gut weg — wer verschwenderisch heizt, schlechter. Dafür ist er schneller und günstiger zu erstellen, weil keine Vor-Ort-Begehung nötig ist.

Der Bedarfsausweis dagegen bewertet das Gebäude selbst: Dämmung, Fenster, Heizungsanlage — unabhängig davon, wie der aktuelle Bewohner damit umgeht. Er liefert das objektivere Bild. Nach § 80 Abs. 3 GEG ist er verpflichtend für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht nachträglich auf das Anforderungsniveau der ersten Wärmeschutzverordnung gebracht wurden. Für alle anderen Wohngebäude besteht Wahlfreiheit.

Zur schnellen Orientierung, welche Variante zu Ihrer Immobilie passt:

Kriterium	Verbrauchsausweis	Bedarfsausweis
Datengrundlage	Heizkosten- und Verbrauchsdaten der letzten 3 Jahre	Technische Analyse von Gebäudehülle, Fenstern und Heizungsanlage
Kosten bei dumpro	ab 79 Euro	ab 300 Euro
Dauer	3 bis 5 Werktage	1 bis 3 Wochen, meist mit Vor-Ort-Termin
Pflicht bei	den meisten Wohngebäuden — freie Wahl	MFH mit < 5 Wohneinheiten, Bauantrag vor 01.11.1977, ohne Sanierung auf WSchV-77-Niveau
Aussagekraft	abhängig vom Nutzerverhalten der Bewohner	objektiv, unabhängig vom aktuellen Bewohner

Wir finden: Online-Portale, die einfach ein Formular abarbeiten, sind zu unpersönlich für diese Entscheidung. Welcher Ausweis besser zu Ihrer Immobilie und Ihrer Situation passt — das besprechen wir gerne kurz mit Ihnen, bevor wir loslegen.

Was kostet ein fehlender oder verspäteter Energieausweis?

Bis zu 10.000 Euro Bußgeld drohen nach § 108 GEG — und zwar in mehr Fällen, als die meisten Eigentümer denken. Fünf davon betreffen direkt den Energieausweis:

• Der Ausweis wird bei Besichtigung oder auf Verlangen nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig vorgelegt (§ 80 Abs. 4, § 108 Abs. 1 Nr. 18 GEG)
• Der Ausweis wird nach Vertragsabschluss nicht rechtzeitig übergeben (§ 80 Abs. 4 Satz 5, § 108 Abs. 1 Nr. 19 GEG)
• Es wird nicht sichergestellt, dass überhaupt ein Ausweis oder eine Kopie übergeben wird (§ 80 Abs. 1 Satz 2, § 108 Abs. 1 Nr. 17 GEG)
• Die Pflichtangaben — Energieeffizienzklasse, Energiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger — fehlen in der Immobilienanzeige (§ 87 Abs. 1, § 108 Abs. 1 Nr. 21 GEG)
• Ein unzulässig ausgestellter Ausweis wird verwendet (§ 88 Abs. 1, § 108 Abs. 1 Nr. 22 GEG)

Jeder dieser Punkte wird einzeln geahndet. Zuständig sind die Bauaufsichtsbehörden der Länder — in der Praxis wird selten beim ersten Verstoß durchgegriffen, verlassen sollten Sie sich darauf aber nicht. Die Gültigkeit eines einmal ausgestellten Ausweises beträgt in beiden Varianten übrigens genau 10 Jahre ab Ausstellungsdatum, danach muss neu ausgestellt werden — unabhängig davon, ob sich am Gebäude etwas verändert hat.

Mehr zum Thema erfahren Sie in unserem Blog-Artikel über die Heizungsgesetz-Reform 2026 und die kommunale Wärmeplanung.